Après plusieurs semaines de consultations, le gouvernement a dévoilé lors du conseil des ministres du 13 septembre, soit après le bouclage de cette revue, le plan Logement qu’il entend présenter au Parlement d’ici la fin de l’année. Néanmoins, de nombreuses pistes en étaient déjà connues. Tour d’horizon en quelques chapitres, et retour sur un été mouvementé.

Les aides au logement

Tout a commencé par un tollé, provoqué par l’’annonce de la baisse généralisée de l’APL : – 5 euros par mois à partir d’octobre, pour les 6,5 millions de bénéficiaires, quels que soient leurs revenus. Selon un calcul de l’AFP, cette baisse permettra d’économiser un peu moins de 100 millions d’euros sur les trois derniers mois de l’année. La suggestion d’Emmanuel Macron, que les bailleurs baissent tous les loyers de 5 euros pour compenser, n’a pas clos la polémique, tant s’en faut !

D’autant que la mesure, appliquée telle quelle, aurait entraîné la suppression pure et simple de l’allocation pour 50 000 personnes. Calculée en fonction de plusieurs paramètres (situation de famille, nombre de personnes à charge, ressources, nature du logement, loyer, lieu de résidence…), l’aide n’est effectivement attribuée que lorsque son montant atteint 15 euros. La baisse annoncée aurait exclu du dispositif tous les allocataires qui percevaient entre 15 et 19 euros.

Pour éviter cet effet indésirable, le gouvernement envisageait de ramener de 15 à 10 euros le montant minimal à partir duquel l’aide est versée. Surtout, pour tenter d’éteindre l‘incendie, Jacques Mézard, le ministre de la Cohésion des territoires, a annoncé pour l’automne une réforme globale de toutes les aides au logement, dont le coût total atteint 30 milliards d’euros par an et que de nombreux rapports, en particulier de la Cour des comptes, jugent régulièrement coûteuses et inefficaces. Parmi les premières pistes évoquées, une réforme du calcul du montant des aides, qui s’effectuerait en fonction du « revenu instantané » de l’allocataire plutôt que de celui qu’il percevait deux ans plus tôt, comme c’est le cas aujourd’hui.

Enfin, le ministre a achevé de semer le trouble en déclarant début septembre au Figaro, sans autres précisions, que la baisse des APL ne se poursuivrait « que si nous parvenons à faire parallèlement baisser les loyers dans le parc social ».

L’encadrement des loyers

Mesure phare et emblématique de la loi Alur, l’une des principales adoptées lors du précédent quinquennat, le dispositif a été reconduit le 1er août dernier et jusqu’au 31 juillet prochain dans une trentaine d’agglomérations situées en « zones tendues ».

Selon le décret publié au Journal officiel du 29 juillet 2017, l’encadrement s’applique à Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse.

Dans ces villes, lors d’un changement de locataire, l’augmentation d’un loyer ne peut excéder ce que prévoit l’Indice de Référence des loyers (IRL). Les propriétaires peuvent en outre être assujettis à la taxe sur les logements vacants s’ils laissent délibérément leur bien vide pendant au moins un an.

Paris et Lille font par ailleurs l’objet de règles spécifiques : lors d’un changement de bail, le loyer est déterminé en fonction de celui qui était appliqué à l’ancien locataire et d’un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral. D’ici l’année prochaine, l’encadrement des loyers concernera 400 communes de la région parisienne.

La taxe d’habitation

Promise, puis différée, puis promise à nouveau, la suppression de la taxe d’habitation pour 80 % des ménages n’entrera finalement que progressivement en vigueur à partir de l’année prochaine.

En 2018, selon Matignon, elle diminuera de 30 % pour environ 17 millions de ménages : ceux dont le revenu fiscal de référence n’excède pas 20 000 euros par part (donc 40 000 € pour un couple et 60 000 € pour un couple avec deux enfants. Un deuxième tiers sera retranché en 2019 pour aboutir à une suppression totale en 2020.

En revanche, la question de sa compensation pour les communes, dont elle représente entre 10 et 60 % du budget n’est pas réglée. Or, l’Association des maires de France a clairement laissé planer la menace d’un recours devant le Conseil constitutionnelle si l’Etat n’assure pas une compensation intégrale du manque à gagner.

L’impôt sur la fortune immobilière

Promesse de campagne du nouveau président de la République, la transformation de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune en « Impôt sur la Fortune Immobilière » pourrait être effective dès janvier prochain. La mesure pourrait en effet être intégrée à la loi de finances pour 2018, qui sera votée d’ici la fin de l’année.

Les détails de la mesure n’ont pas encore été précisés. Gérald Darmanin, le ministre de l’action et des Comptes publics a toutefois confirmé fin août le maintien de l’abattement de 30 % pour les résidences principales.

A priori, le seuil d’imposition devrait être identique à celui de l’ISF, en l’occurrence 1,3 millions d’euros. Le mécanisme de plafonnement, qui empêche un contribuable de payer un impôt global supérieur à 75 % de ses revenus, devrait également être conservé, de même que le barème progressif. Actuellement, les six tranches d’imposition sur la fortune s’échelonnent de 0,5 % à 1,5 % de la part taxée du patrimoine.

On sait enfin que l’immobilier professionnel ne sera pas concerné, mais rien n’est tranché au sujet de l’investissement en immobilier d’habitation : investissements locatifs Pinel, investissements dans des résidences étudiantes ou dans des établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) investies en logements ouvrant droit à des dispositifs de défiscalisation…

Les dispositifs de soutien et les autres mesures

« Arrêter brutalement le Pinel ou le PTZ ne serait pas raisonnable », déclarait également Jacques Mézard dans la même interview au Figaro. Il est vrai que les deux dispositifs ont, eux, fait la preuve de leur efficience. Ils seront toutefois « réorientés et recentrés pour les rendre plus efficaces ». Même si tous les arbitrages n’étaient pas encore rendus début septembre, on sait déjà que l’effort devrait notamment se concentrer davantage sur les zones tendues.

Parmi les autres pistes ouvertes, le gouvernement a confirmé sa volonté de poursuivre l’effort de simplification, en particulier en matière de normes. Sauf « impératif de sécurité », il entend donc ne pas imposer de contraintes nouvelles aux professionnels dans le domaine de la construction. Dans le même esprit, la dématérialisation des permis de construire devrait être accélérée et les auteurs de recours abusifs sanctionnés sévèrement.

Enfin, pour favoriser la libération de terrains, la fiscalité sur la vente de foncier, jugée trop peu incitative, devrait également être réformée.

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