Sur les neuf premiers mois de 2018, les ventes de logements neufs ont baissé de 9,7 %, et la diminution s’est accentuée au troisième trimestre. Sur 12 mois glissants, la baisse se limite 5,2 %. Les volumes demeurent importants, avec 83 481 logements neufs vendus sur 9 mois : c’est un peu moins qu’en 2016 et 2017, mais plus qu’en 2015.

Dans un contexte d’incertitudes, les ventes aux accédants sont proches de l’équilibre (-1,7 % sur 9 mois), mais les ventes en bloc (-13,3 %) et surtout les ventes aux investisseurs (-17 %) fléchissent. Les ventes restent donc satisfaisantes en niveau, mais préoccupantes en tendance, avec une accélération de la baisse sur la période la plus récente.

Investissement en baisse

L’accession à la propriété reste un socle des ventes au détail, dont elle représente près de la moitié des volumes. Elle maintient le niveau élevé de 2017 au plan national, et soutient le marché dans des régions comme l’Ile-de-France (+8 % entre le 3ème trimestre 2017 et celui de 2018, 62 % des ventes au détail), les Hauts-de-France (+ 41 %) ou le Grand-Est (+ 13%). Les fondamentaux du marché restent bons (faiblesse des taux, maintien des aides publiques en zones tendues, propension à l’épargne des jeunes ménages) et les anticipations raisonnablement optimistes.

La tendance est moins favorable pour l’investissement locatif, qui représente la moitié des ventes au détail en France. Plus volatile que l’accession à la propriété, il ralentit en 2018 (-17 % sur 9 mois, par rapport à une excellente année 2017). Plusieurs facteurs expliquent cette tendance : la fermeture au dispositif Pinel de la zone B2, où il portait largement la construction neuve ; les incertitudes qui créent de l’attentisme chez les ménages investisseurs (prélèvement à la source, future réforme des retraites, évolution du pouvoir d’achat etc.) ; un discours des pouvoirs publics mal orienté à l’égard de la propriété immobilière locative.

Les ventes en bloc s’inscrivent toujours en baisse d’environ 10 % depuis le début de l’année. Les ventes aux organismes HLM en représentent, selon les régions, entre les deux tiers et les trois quarts : si la réforme des HLM engagée par le Gouvernement ralentit leurs achats en VEFA, elle n’a pas pour effet de les tarir. Sur un marché très saisonnier où le dernier trimestre est de loin le plus important on ne pourra toutefois tirer de bilan que dans les prochaines semaines.

« Si l’accession à la propriété reste stable et s’il est encore trop tôt pour tirer des enseignements sur l’évolution des ventes en bloc, la baisse de l’investissement locatif se confirme, observe Alexandra François-Cuxac, présidente de la FPI France. Plus que jamais, ce marché a besoin de confiance. Dans ce contexte, les mauvais signaux comme l’éventuelle suppression de la possibilité de louer son logement Pinel à des proches, envisagée par l’Assemblée nationale, sont très inopportuns ».

Insuffisance de l’offre

La baisse des ventes trouve moins son origine dans l’absence de clients que dans le manque d’offre. En effet, trop peu de logements neufs sont mis sur le marché. L’observatoire de la FPI montre que les mises en vente du 3ème trimestre 2018 sont faibles en valeur absolue (19 219, mais le 3ème trimestre est habituellement le plus faible de l’année), et surtout en nette décroissance (-17,5 % par rapport au 3ème trimestre 2017), confirmant une tendance manifeste depuis fin 2017 (-13,9 % sur 9 mois). Cette baisse est particulièrement marquée dans certaines grandes agglomérations et dans certaines régions parmi les plus tendues : – 24 % dans les Pays de la Loire, -30 % dans le Grand-Est, -33 % à Lyon, -34 % en Occitanie Méditerranée, -44 % en Bretagne. L’Île-de-France, malgré la dynamique de production du Grand Paris, voit les mises en vente diminuer de 26 %.

Moins alimenté par de nouveaux projets, le stock de logements disponibles à la vente diminue légèrement et reste trop faible : l’offre commerciale ne représente toujours qu’un peu plus de 10 mois de commercialisation, quand on estime que 12 mois traduisent un marché équilibré. Certains territoires parmi les plus tendus s’inscrivent même nettement en-deçà : 8,6 mois en Nouvelle-Aquitaine : 7,9 mois en Occitanie Méditerranée.

Des causes connues

« Les promoteurs voudraient pouvoir produire davantage pour mieux satisfaire la demande, en termes de quantité, de localisation et de prix, souligne Alexandra François Cuxac, mais ils constatent aujourd’hui que la baisse des autorisations de construire, la hausse des coûts de construction et les recours sur les permis délivrés réduisent leur capacité à mettre des logements en chantier ».

Les causes structurelles sont connues : foncier cher, procédures d’instruction de PC trop longues, recours abusifs etc. Les promoteurs de la FPI regrettent que la raréfaction de la ressource publique dans les territoires, et l’approche des élections municipales de 2020 freinent les décisions et les engagements de certains élus locaux en matière de permis de construire, auxquels s’ajoute la mise en place laborieuse de certains documents d’urbanisme à l’échelle intercommunale.

« La politique du logement est paradoxale, conclut la présidente de la FPI, elle fixe des objectifs de construction ambitieux au niveau national, mais elle donne de fait un droit de veto aux maires, qui délivrent les permis de construire. Nous avons besoin de débattre entre collectivités locales, Etat et opérateurs privés, pour comprendre ce qui pousse des maires à l’attentisme, et inventer ensemble des solutions pour demain ».

Construction : léger rebond

Selon les dernières statistiques ministérielles, « les autorisations de logements à la construction se redressent ». Les permis de construire enregistrent une hausse de 1,4 % entre août et octobre, après avoir chuté de 2,1 % au trimestre précédent. Cette hausse est surtout portée par les logements individuels qui « rebondissent de 4 % » après avoir baissé de 4,2 points, alors que les logements collectifs limitent les dégâts (-0,2 % après -0,8 % le trimestre précédent).

Sur un an, 470 600 permis de construire ont été accordés entre novembre 2017 et octobre 2018 (-6,4 %) et 419.500 logements ont été mis en chantier (+1,5 %). Les régions qui connaissent les volumes de construction les plus importants sont l’Ile-de-France (81 300 mises en chantier), l’Auvergne-Rhône-Alpes (57 300) et l’Occitanie (48 600).

architecture-768432_1280

Photos