Au terme du premier trimestre 2016, le marché immobilier « est sain » et a « trouvé son point d’équilibre », soutenu par des taux d’intérêt historiquement bas.

« Il n’y a ni bulle, ni risque d’effondrement du marché. Les agents immobiliers ont des logements à vendre mais il n’y a pas de suroffre, et les acquéreurs sont de retour mais sans tomber dans la frénésie. Les prix sont stabilisés », estime notamment Jean-François Buet, le président de la FNAIM, dans une interview récemment accordée à Valeurs actuelles.

Un allié puissant

Le marché immobilier peut en tout cas compter sur le soutien sans faille d’un allié de taille : la baisse des taux des crédits immobiliers s’est en effet amplifiée au printemps, au point d’atteindre en avril le niveau le plus bas depuis les années 40, selon le dernier rapport de l’Observatoire Crédit Logement.

Hors assurance, les taux du secteur concurrentiel s’établissaient en avril à 1,81 % en moyenne (1,89 % pour l’accession dans le neuf, 1,80 % pour l’accession dans l’ancien). En plus d’un contexte favorable (taux des OAT pratiquement revenus au niveau du printemps 2015, nouvelle amélioration des conditions de refinancement de la BCE), ils reflètent la volonté des établissements financiers qui, comme chaque année,  soignent au printemps leurs offres commerciales.

Les durées moyennes évoluent peu 211 mois pour l’ensemble des crédits consentis en avril (232 pour l’accession dans le neuf, 225 mois pour l’accession dans l’ancien).

Un marché plus ouvert

Le maintien de ces durées longues et de ces conditions de financement élargit le spectre des acquéreurs susceptibles de revenir sur le marché, comme en témoigne la remontée des flux de la primo accession des ménages jeunes ou modestes. Plus de la moitié (55,9 %) des prêts à l’accession s’est ainsi établie à plus de 20 ans, contre 44,4 % en 2013. Et plus d’un prêt à l’accession sur cinq (20,4%) a été contracté sur 25 ans ou plus.

Par ailleurs, la hausse du coût des opérations se poursuit à un rythme soutenu : + 2,8 % en glissement annuel sur les quatre premiers mois de l’année, après une hausse de 2,3 % en 2015. Dans la mesure où les revenus des ménages qui réalisent ces opérations diminuent (- 0,5 % sur le premier quadrimestre), le coût relatif de ces opérations augmente, pour s’établir à 3,94 années de revenus en avril, contre 3,82 un an plus tôt.

Simultanément, après trois années de recul rapide, l’apport personnel remonte lentement (+ 0,8 % en glissement annuel de janvier à avril, après une baisse de 6,6 % l’an dernier).

Gros plan sur l’ancien

Si l’on s’en tient aux seuls prêts accordés depuis le début de l’année pour financer des achats dans l’ancien, La reprise du marché observée l’an dernier avait entraîné un redressement de la production de crédits. L’activité a faibli dès janvier, répercutant la traditionnelle faiblesse saisonnière du marché. Depuis, le redémarrage printanier semble cependant tarder, comme l’illustre le rythme d’évolution de l’activité, hors rachat de créances : – 5,8 % en avril pour la production en montant, – 7,8 % pour le nombre de prêts.
En revanche, on constate un net rebond du montant des opérations. Le coût des logements acquis a progressé de 3 %, portant, malgré une hausse de l’apport personnel de 3,3 % sur les quatre premiers mois de l’année, le coût relatif de ces achats à 4,63 années de revenus fin avril, contre 4,54 années il y a un an.