Validée par le Conseil Constitutionnel, la Loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Loi Elan) a été publiée le 24 au Journal Officiel.

Rédigé après plus de sept mois de concertation avec des citoyens, des professionnels du secteur, des associations et des élus, et adopté après sept autres de mois de débats parlementaires, le texte s’articule autour de quatre grands axes : construire plus, mieux et moins cher ; faire évoluer le cadre de vie ; répondre aux besoins de chacun ; faire évoluer le logement social.

Un effort de simplification

Dans cet esprit, la loi prévoit qu’il n’y aura pas de nouvelles normes dans le domaine de la construction pendant la durée du quinquennat, à l’exception des mesures déjà votées ou relatives à la sécurité. La norme simplifiée fixera des objectifs à atteindre, il reviendra ensuite aux professionnels de choisir les moyens pour y parvenir.

Seuls 20% des logements des immeubles neufs d’habitation collectifs (ou au moins un logement) devront être accessibles aux personnes handicapées. Les autres devront être évolutifs, moyennant travaux, en cas de perte d’autonomie de l’habitant. La transformation de bureaux vides en logements sera facilitée afin de permettre la conversion de 500 000 m2 de bureaux d’ici 2020.

Enfin, pour accélérer le traitement des recours, les délais de jugement en matière de contentieux d’urbanisme ne devront pas dépasser 10 mois, contre 18 à 24 mois en moyenne actuellement. Par ailleurs, les sanctions contre les recours abusifs seront renforcées.

Un nouveau bail

Un nouveau contrat de location, dit de « mobilité », est créé pour les logements meublés. Il s’agit d’un bail d’une durée comprise entre un et dix mois, non renouvelable et sans dépôt de garantie. Il s’adresse aux personnes en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, ou en mission temporaire dans le cadre de leur activité professionnelle.

Dans les zones tendues, les observatoires des loyers seront généralisés et les collectivités pourront expérimenter l’encadrement des loyers. Enfin le texte prévoit la revitalisation des villes moyennes, qui s’articule avec le plan Action Coeur de ville, présenté le 22 mars 2018 et qui concerne 222 communes.

Le comblement des dents creuses dans les zones littorales, c’est à dire la construction dans des parcelles vides situées entre deux bâtiments construits dans un même hameau, devient possible, et les possibilités de construction en zone littorale sont élargies.

Sanctions renforcées

Les contrôles et les sanctions civiles en matière de locations de courte durée à des fins touristiques seront renforcés, tant à l’encontre des loueurs que des plateformes qui ne respecteraient pas les obligations légales. Les locaux vacants depuis plus de douze mois pourront être réquisitionnés à des fins d’hébergement de personnes sans abri pour une durée maximale de deux ans.

L’interdiction d’acheter un bien immobilier pour les marchands de sommeil condamnés pour des délits relevant de l’habitat indigne est portée de 5 à 10 ans. La lutte contre les squats est renforcée : le délai de 2 mois entre le commandement de quitter les lieux et la mise en œuvre effective de l’expulsion est supprimé, ainsi que le bénéfice de la trêve hivernale pour les squatteurs.

Le parc social

Les organismes de logements sociaux pourront construire de nouveaux logements sans passer par un concours d’architectes.

D’ici 2021, en dehors des métropoles de Paris, Lyon et Aix-Marseille, les offices publics de l’habitat rattachés à un même établissement public de coopération intercommunale devront fusionner. En outre, tout bailleur social comptant moins de 12 000 logements (ou dont le chiffre d’affaires n’atteindra pas 40 millions d’euros) devra se rapprocher d’un autre bailleur pour atteindre ce seuil, sauf s’il est l’unique bailleur social du département.

La sélection des candidats s’effectuera à partir d’un système de points basé sur des critères établis au niveau local et la situation de chaque locataire sera réexaminée tous les six ans, notamment pour vérifier que la taille de l’appartement est toujours adaptée à ses besoins.

Enfin, la vente de logements sociaux aux locataires occupants sera accélérée pour passer de 8 000 à 40 000 par an et le prix de vente sera désormais fixé par le bailleur.

La réaction de la FNAIM

Saisi fin octobre, le Conseil Constitutionnel a finalement censuré une vingtaine d’articles, les estimant sans lien avec le projet de loi initial. Parmi eux, la possibilité de dispenser les propriétaires de fournir des diagnostics techniques pour une location saisonnière, la révision tous les cinq ans de la liste des charges récupérables par le bailleur, ou le permis de louer gratuit

La FNAIM a pris acte de cette décision, mais la regrette vivement, estimant que plusieurs de ces articles apportaient des réponses concrètes, et attendues, par les professionnels.

« L’annulation de la gratuité du permis de louer par le Conseil constitutionnel offre aux collectivités la possibilité de fixer des prix totalement arbitraires, laissant la porte ouverte à de futurs abus sur les montants choisis, estime notamment Jean-Marc Torrollion, Président de la Fédération Nationale de l’Immobilier. Pour cette raison, nous nous opposerons systématiquement à toute taxation déguisée sur cette autorisation lors d’une mise en location. De plus, les professionnels ont déjà l’obligation légale d’effectuer les diagnostics et vérifications relatifs à la décence des biens mis en location par leur intermédiaire. Il est donc injuste que le bailleur passant par une agence soit obligé de payer cette taxe ».

La FNAIM se félicite cependant que les Sages aient validé l’essentiel de la loi, estimant qu’elle apportait suffisamment de garanties en matière d’environnement et d’accessibilité aux personnes handicapées, les deux points majeurs sur lesquels le Conseil avait été saisi. Concernant les dispositions annulées, « la Fédération souhaite avancer sur ce sujet avec le ministre, affirme Jean-Marc Torrollion. Ces articles avaient été adoptés par le Parlement et sont nécessaires pour l’ensemble des acteurs de l’immobilier, il faut rapidement les introduire dans notre droit ».

Remaniement : ce qui a changé pour le logement

Depuis mi-octobre, le poste de ministre de la Cohésion des Territoires et des Relations avec les Collectivités Territoriales est occupé par Jacqueline Gourault, ancienne vice-présidente du Sénat, qui a remplacé Jacques Mézard.

En première ligne depuis plusieurs mois, Julien Denormandie est passé du statut de secrétaire d’État à la Cohésion des territoires à celui de ministre chargé de la ville et du logement. Cette modification signe ainsi le grand retour du Logement dans les attributions ministérielles.

L’idée d’un « super-ministère », qui aurait regroupé les domaines de la construction et de la transition écologique, a en revanche été abandonnée.

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