Après une année 2018 exceptionnelle tant en volumes qu’en valeurs, les indicateurs des trois premiers mois du marché de l’immobilier ancien confirment la tendance favorable. L’année a donc bien démarré, même si l’offre semble se tarir doucement.

Au premier trimestre, l’immobilier ancien n’a rien perdu du dynamisme qu’il affichait en 2018, et ce sur tous les plans, qu’il s’agisse de dynamisme des ventes ou des prix.

Horizon dégagé

Ainsi, pour les transactions enregistrées sur l’ensemble du réseau entre le 1er janvier et le 31 mars, les prix ont, en moyenne, augmenté de 1,3 % sur cette période et de 2 % par rapport à la même période de l’année dernière. Le m² moyen s’établit désormais à 2633 €. La hausse de l’activité est encore plus nette : + 3 % par rapport au premier trimestre 2018.

Quant aux délais de vente, ils n’ont que légèrement augmenté (+ 2 jours en un an) et atteignent aujourd’hui 89 jours en moyenne. Si la tendance ne se dément pas, 2019 promet donc encore une belle cuvée ce dont Brice Cardi, Président de L’Adresse, ne doute pas : « Pour peu que les taux de crédit restent stables et que la politique du logement ne change pas radicalement d’orientation, 2019 sera encore un grand cru car tous les signaux sont au vert et les acquéreurs sont présents sur le marché. »

Un seul indicateur, encore discret, laisse envisager la perspective d’une légère tension du marché : la baisse globale du nombre des mandats de vente traduit une présence plus importante des acheteurs que des vendeurs. « Si cette conjoncture persiste, parmi les nombreux Français prêts à acquérir un bien immobilier, portés par un contexte qui leur est exceptionnellement propice, certains pourraient, à l’avenir, rester sur leur faim, faute d’un stock de biens suffisants pour satisfaire leur demande » alerte Brice Cardi.

Ces moyennes cachent, comme toujours d’importantes disparités, à commencer par le décalage qui ne se dément pas entre la capitale et le reste du pays.

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Trois marché bien distincts : la province, l’Ile-de-France et enfin Paris

Même si la hausse y ralentit, Paris voit ses prix augmenter inexorablement depuis des mois : + 1,4 % sur le seul premier trimestre 2019, avec un m² moyen qui s’affiche à présent à 9635 €. Pourtant, faute de biens, les délais de vente continuent de diminuer : 61 jours en moyenne, soit un de moins qu’il y a un an. « En comparaison avec la même période de l’année, nous enregistrons sur Paris, au sein du réseau L’Adresse, une baisse de rentrée de mandats de l’ordre de 17 % sur le 1er trimestre 2019. Très attractive depuis de longs mois, la capitale compte un grand nombre d’aspirants acquéreurs tandis que les vendeurs se raréfient, provoquant alors un déséquilibre sur ce marché de l’offre et de la demande », explique Brice Cardi.

A mi-chemin, l’Ile-de-France constitue, plus que jamais, le marché de report par excellence pour de nombreux acquéreurs pour qui Paris est devenue inaccessible. Malgré de nombreux marchés dynamiques, à l’image de Villejuif, Saint Ouen ou Montreuil, l’Ile-de-France affiche des prix raisonnables avec un m² moyen sous les 3500 €. Les acheteurs y bénéficient donc d’un pouvoir d’achat bien plus conséquent que dans la capitale, avec une surface moyenne de 81,5m², ce qui explique que les transactions se réalisent rapidement : en moyenne en 77 jours, soit un petit jour de moins qu’au premier trimestre 2018.

Comparée à la région parisienne, la province prend carrément des airs d’Eldorado : le m² moyen s’y affiche aux environs de 2149 € et permet d’acquérir un bien de 97 m² pour un budget inférieur à 210 000 €. Les délais de réalisation des transactions (95 jours en moyenne) permettent en outre aux acquéreurs de s’accorder le temps de la réflexion. Moins nets, des contrastes existent cependant également en province, où Brice Cardi constate de « grandes disparités entre les grandes villes qui sont d’importants bassins d’emplois et donc d’attractivité, et les petites villes situées à 1 heure ou plus des grandes agglomérations, qui elles décrochent, au point de parfois voir leur prix de vente passer sous leur prix de construction. »

Neuf : nette rechute

Le retournement de tendance observé l’an dernier se confirme : les dernières statistiques ministérielles démontrent une rechute marquée des permis de construire et des mises en chantiers, dont les valeurs positives se font de plus en plus rares.

La clémence de l’hiver n’y a rien changé, le recul enclenché l’an dernier s’est poursuivi au premier trimestre de cette année : selon les derniers chiffres du Ministère de la Cohésion des Territoires, les mises en chantier ont régressé de près de 8 % par rapport aux trois premiers mois de 2018. Sur douze mois, fin mars, la baisse était un peu moins nette (4,5 %) : la construction de 381 800 logements avait démarré.

Pas d’amélioration en vue

Malgré tout, le doute n’est plus permis : même s’il reste bien au-dessus du plancher de 2015 (350 000 nouveaux logements), le logement neuf subit, après deux années d’essor, un net coup d’arrêt.

D’autant que les délivrances de permis de construire, qui déboucheront sur les futures mises en chantier, dévissent encore plus brutalement : – 10,2 % par rapport au premier trimestre 2018. Sur un an, la régression atteint déjà 8,9 %, soit près du double de la baisse du nombre des mises en chantier.

Partout le repli est, pour l’heure, plus marqué dans l’individuel que dans le collectif. Mais, tous types de logements confondus, l’avenir n’incite pas forcément à l’optimisme. Car la tendance s’explique. Une fois la construction achevée, les ventes s’essoufflent également : 128.000 logements neufs ont été réservés en 2018, soit une baisse de 1,9 % par rapport à 2017.

Deux exceptions

C’est en Provence-Alpes-Côte d’Azur (-18,6 %) et Auvergne-Rhône-Alpes (-15,3 %) que l’effondrement des demandes de permis de construire est le plus impressionnant. Même l’Ile-de-France, malgré son attractivité et son dynamisme économique, n’échappe pas à la spirale négative et affiche – 7 %.

Seules la Nouvelle-Aquitaine (+ 4,1 %), portée par un marché bordelais hyper-tendu, et la Corse (+ 26 %) étonnamment, résistent encore à la tourmente… mais pour combien de temps ?

Les PTZ en chute libre

En plein chambardement, le prêt à taux zéro a connu, en 2018, une baisse de plus de 34 000 dossiers émis, immobilier neuf et ancien confondus, par rapport à l’année précédente. Ce manque à gagner équivalant à une baisse de 28 %, est particulièrement prégnant dans la construction neuve, et dans les zones B2 et C dites « détendues », où le dispositif sera supprimé l’an prochain et où 28 000 PTZ de moins ont été recensés. Le volume des prêts à taux zéro accordés n’avait pas été aussi bas depuis 2015 et les perspectives ne sont pas meilleures pour cette année.

La tendance n’épargne pas l’éco-PTZ, destiné à financer des travaux de rénovation énergétique. Leur nombre s’est établi à 18 745 en 2018, soit une chute de 23 % vs. l’année précédente (24 315 unités). D’un point de vue économique, la chute est tout aussi rude puisque nous passons de 436 894 millions d’euros en 2017 à 334,75 millions d’euros en 2018. En revanche, une inversion n’est pas à exclure en 2019, dans la mesure où les conditions d’attribution ont été assouplies. Celle qui été liée au bouquet de travaux a, par exemple, été supprimée le 1er mars dernier : il est désormais possible de bénéficier d’un éco-PTZ pour financer une seule opération éligible. De plus, à compter du 1er juillet, le dispositif est étendu aux logements de plus de deux ans au moment du début des travaux. Jusqu’alors, seuls les logements construits avant le 1er janvier 1990 étaient éligibles. Enfin, la liste des travaux ouvrant droit à l’éco-PTZ inclut désormais l’isolation des planchers bas.

 

ladresseneuf

Taux : records en vue

Fin avril, le taux moyen des crédits immobiliers s’affichait à 1,35 %, soit une baisse de 4 points en un mois, et de 13 points en un an. Ce nouveau recul les rapproche encore un peu plus de leur plus bas niveau historique, enregistré en novembre 2016 (1,33%). A ceci près que, depuis, l’inflation a redémarré. Depuis près d’un an, les taux d’intérêt réels sont donc négatifs, une situation inédite qui s’explique par la concurrence que se livrent les établissements de crédit.  Conséquence directe : après un début d’année morose, la production de crédit s’est nettement redressée à l’entame du deuxième trimestre, avec une hausse de +12,8 %. Et la tendance ne devrait pas s’inverser avant plusieurs mois ; la Banque Centrale Européenne (BCE) a maintenu début avril ses taux directeurs au plus bas et, selon une de ses porte-paroles, n’envisage pas de les relever avant « au moins fin 2019 ».

Plus en détail, selon les derniers chiffres de l’Observatoire Crédit Logement / CSA, la baisse est générale et concerne toutes les catégories d’emprunteurs et toutes les durées de prêt. Les taux moyens s’établissaient ainsi à 1,09 % sur 15 ans ; 1,27 % sur 20 ans et 1,49 % sur 25 ans. La durée moyenne des prêts s’est, quant à elle, stabilisée. Elle a même diminué d’un mois pour redescendre à 227 mois, soit près de 19 ans. Cela reste, il est vrai un niveau qui n’avait jamais été atteint par le passé : en cinq ans, la durée moyenne des crédits a augmenté de près de deux ans et demi, soit 29 mois.

Le coût relatif moyen des opérations réalisées par les ménages suit, lui aussi, une courbe ascendante. Après avoir augmenté de 3,6 % en 2018, il a progressé de 3 % en glissement annuel sur les 4 premiers mois de cette année et se maintient tout proche des plus hauts niveaux jamais enregistrés : 4,4 années de revenus. A l’inverse, la part de l’apport personnel poursuit sa dégringolade (-10,1 % pour les 4 premiers mois de 2019 en glissement annuel), descendant ainsi à des niveaux inédits. Jamais dans l’histoire économique, les établissements bancaires n’ont rendu l’accès au crédit immobilier aussi facile !