Entré en vigueur au printemps, le dispositif Denormandie vise à inciter les investisseurs locatifs à privilégier l’achat dans l’ancien. Favorablement accueilli par les professionnels, le dispositif semble toutefois pour l’instant trop peu connu pour donner sa pleine mesure. 

En vigueur depuis le 27 mars 2019, le dispositif Denormandie permet aux investisseurs qui rénovent un logement ancien dans l’une des 222 communes concernées par le contrat Action cœur de ville de bénéficier d’une réduction d’impôt* : 12 % du prix du bien si la location est prévue pour une durée de six ans, 18 % pour une location de neuf ans et 21 % pour douze ans. Les travaux de rénovation doivent cependant représenter au moins 25 % du montant de l’opération immobilière, c’est-à-dire le montant de l’achat ajouté à celui des travaux. Au total, le montant de l’investissement ne doit pas dépasser 300 000 euros.

Une mesure bien accueillie par les experts sur le terrain !

Malgré ces contraintes, la mesure a, sur le papier, de quoi séduire les investisseurs : « D’un point de vue théorique, le dispositif semble être une très bonne approche, s’enthousiasme Brice Cardi, PDG du réseau l’Adresse. Les investisseurs ont la possibilité de bénéficier d’une réduction fiscale ; les centres-villes devraient regagner en dynamisme et attirer de nouveaux investisseurs ainsi que de nouveaux locataires, séduits par des logements réhabilités et plus performants. Tout le monde est gagnant ! » 

« C’est une très bonne adaptation du Pinel sur le marché ancien, qui ne peut justement pas en bénéficier, confirme Guillaume Audran, gérant de l’agence l’Adresse à Sète. Cette mesure va dans le bon sens pour les villes comme pour les investisseurs. Pour peu que l’achat s’effectue dans un bon secteur, faire le pari de l’ancien est d’ailleurs souvent moins risqué que d’investir dans le neuf pour ce qui concerne la revente. »

Certaines villes plus adaptées

Si 222 villes sont aujourd’hui concernées par la mesure, certaines zones y sont particulièrement adaptées. Yann Bureau du Colombier, gérant de l’agence l’Adresse à Carcassonne, voit par exemple d’un très bon œil la mise en place du dispositif. « Aujourd’hui, 80 % des biens sur le secteur sont éligibles au dispositif. Souvent dotés de moyens modérés, les investisseurs présentent également un profil parfaitement approprié. Notre habitat local est donc parfaitement adapté à ce type de mesure ! ».

Les villes qui disposent d’un parc de logements ancien conséquent, comme Carcassonne par exemple, devraient ainsi bénéficier massivement de la mesure et certains cœurs de ville devraient profiter du dispositif pour confirmer leur attractivité. Pour Yann Bureau du Colombier, le Denormandie s’annonce comme une opportunité, un coup de pouce indéniable pour la santé du marché immobilier de Carcassonne : « Nous allons réussir à capter de nouveaux investisseurs, qui sont jusqu’à présent majoritairement des particuliers propriétaires de biens de petites tailles. »

Albi fait également partie des villes qui devraient profiter des effets du dispositif. La cité abrite de nombreux logements anciens, mais leur rénovation est compliquée par les contraintes qu’impose le classement de la ville au Patrimoine Mondial. Eric Dupuy, directeur de l’agence l’Adresse de la ville, se veut donc pragmatique : « Si les investisseurs peuvent bénéficier d’aides permettant l’amélioration et la rénovation du parc de logements ancien de la ville, c’est toujours une bonne idée ! »

Quelques bémols

A l’inverse, certaines autres communes éligibles pourraient laisser de futurs investisseurs à la traîne, à l’image d’Évreux où ils seront sans doute moins nombreux à bénéficier du Denormandie. « Un grand nombre de logements neufs ont été construits entre 2008 et 2012. Ils ont donc les faveurs des investisseurs », explique Laurence Cresto, responsable de l’agence de la ville. 

Autre ombre au tableau : si le dispositif semble faire l’unanimité auprès des experts sur le terrain, la mesure souffre encore d’un manque de rayonnement auprès du grand public et peine donc à séduire de potentiels acquéreurs. Guillaume Charbonnel, gérant de l’agence l’Adresse de Melun, prévient : « Le grand public n’est pas du tout au courant, car l’information n’est pas arrivée jusqu’à leurs oreilles. Le risque ? Que le dispositif Denormandie, pourtant prometteur, tombe à plat. »

A Évreux, Laurence Cresto, abonde également dans ce sens : « Nous n’avons pas encore eu de demande entrante, car le dispositif est méconnu ». Et Yann Bureau du Colombier de poursuivre : « Lorsque nous informons les investisseurs de cette mesure qu’ils ne connaissaient pas, ils pensent en premier lieu que c’est trop beau pour être vrai ! »

Besoin de communication et de formation

La méconnaissance des effets de son application sur le terrain met donc le décret en péril, alors qu’y avoir recours permettrait pourtant de bénéficier d’une offre plus nombreuse de logements de meilleure qualité, car rénovés, et donc moins énergivores. Un cercle vertueux qu’il est indispensable d’installer. 

Pour pallier cette méconnaissance, l’ensemble des experts interrogés souligne le besoin de communication, dont ils se sont fait une mission sur le terrain. « C’est à nous, agences immobilières, de façonner le succès de ce dispositif, affirme Guillaume Audran, gérant de l’agence l’Adresse sétoise. C’est grâce à nos conseils que les futurs investisseurs pourront découvrir cette belle opportunité et profiter de ses bénéfices ! ». 

Brice Cardi, PDG du réseau l’Adresse, ne dit pas autre chose : « La communication autour de ce dispositif constituera un facteur indispensable pour que les investisseurs y recourent massivement. Son succès dépendra uniquement des experts immobiliers à l’échelon local. Ce sont leurs conseils qui feront la différence ! Cela implique que les professionnels disposent d’informations et de formations, éléments indispensables pour leur offrir une parfaite connaissance des contours et modalités d’un dispositif prometteur. »

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Image parRD LH de Pixabay