Investissement : la fiscalité d’abord

De son côté, le Crédit Foncier a dressé le portrait-robot de l’investisseur locatif en 2016, basé sur une étude réalisée auprès de 6000 personnes.

Leur revenu annuel médian s’élève à 69 300 euros, en augmentation de 9 % en
six ans (2010). Leur âge moyen est de 45 ans, les plus de 40 ans représentant plus des deux tiers des investisseurs locatifs particuliers (69 %).

Neuf transactions sur dix (92 %) portent sur des appartements, très majoritairement les petites surfaces (2 pièces ou studios pour plus de la moitié des investisseurs). La surface moyenne du bien est de 45 m² pour un montant médian d’acquisition de 164 000 euros (209 000 euros en Ile-de-France).

Le lieu d’investissement varie selon la nature du bien : majoritairement (62 %) dans une zone géographique éloignée du domicile de l’investisseur pour les logements neufs, à proximité (67 %) dans l’ancien. L’Ile-de-France et les 4 régions les plus méridionales
concentrent 79 % des transactions en 2015, contre 73 % en 2010 (Occitanie 26 %, IDF 19 % Auvergne-Rhône-Alpes 12 %, Nouvelle Aquitaine 11 % et Provence-Alpes-Côte d’Azur 11 %).

Baisse des taux d’intérêt oblige, le financement représente désormais 98 % de la valeur du bien acquis contre 94 % en 2010. Quant aux motivations, elles sont avant tout fiscales : la perspective de payer moins d’impôt est la première motivation, citée par la moitié (50 %) des ménages investissant dans l’immobilier locatif (71 % dans le neuf et 16 % dans l’ancien). Suivent la perspective de se constituer un patrimoine (47 %) et la volonté de
disposer d’un futur complément de retraite (46 %).

Au beau fixe

Au sortir de l’été, les acteurs de l’immobilier n’avaient rien perdu de leur optimisme, illustré par le dernier baromètre Crédit Foncier/CSA. La proportion de professionnels optimistes pour le marché du logement sur les 12 prochains mois y est ainsi passé de 74 % à 78 % en quatre mois.

De même, Ils sont 85% à considérer le marché comme s’améliorant ou en voie de stabilisation, contre 81% quatre mois auparavant. Enfin, tant dans le neuf que dans l’ancien, ils anticipent pour la plupart une tendance à la stabilisation sur les 12 prochains mois. Que ce soit au niveau des prix (66 % dans le neuf, 52 % dans l’ancien) ou au niveau des volumes de transactions (46 % dans le neuf, 55 % dans l’ancien).

En attendant, selon la dernière étude de l’Insee, les prix des biens immobiliers anciens ont augmenté de 1,2 % entre juillet et septembre par rapport au deuxième trimestre. Le nombre des ventes au cours des 12 derniers mois était alors estimé à 838 000, contre 829 000 en juin, nettement au-dessus du volume cumulé un an plus tôt (755 000 en septembre 2015), au niveau des volumes historiques enregistrés en 2006 et début 2012.

Crédits : volume record

Les crédits immobiliers consentis aux particuliers ont atteint un record de 24 milliards d’euros au mois d’octobre, après 23,5 milliards en septembre et 23 milliards en août, les plus gros volumes mensuels depuis une douzaine d’années, selon la dernière publication statistique de la Banque de France. Les renégociations des emprunts en cours représentaient plus de la moitié de ces nouveaux prêts (54 %) en octobre.

Et la courbe n’a pour l’heure aucune raison de s’inverser. Côté taux, en effet, malgré les tensions qui affectent les marchés obligataires, la baisse s’est poursuivie en novembre. Hors assurance, ils s’établissaient à 1,31 % en moyenne (1,38 % dans le neuf, 1,29 % dans l’ancien). Pour mémoire, ils étaient à 2,19 % un an plus tôt, niveau déjà jugé exceptionnellement bas !

La durée moyenne des prêts se maintient à un niveau élevé : 211 mois, soit plus de 17 ans et demi. Enfin, la hausse du coût des opérations réalisées par les ménages se poursuit à un rythme soutenu (+ 3,7 % sur les 11 premiers mois de 2016, en glissement annuel, après + 2,1 % en 2015). Le coût relatif grimpe donc à 4,01 années de revenus à fin novembre 2016 (contre 3,80 années de revenus il y a un an, à la même époque).